房贷还不上怎么办，会有什么后果?
信用受损：房贷逾期记录将上传至央行征信系统，影响后续贷款、信用卡申请等金融活动，严重者可能被列入失信名单。
高额罚息：银行按合同约定收取逾期罚息及复利，增加还款成本。
催收与诉讼：银行通过电话、短信等方式催收，长期拖欠可能被起诉，法院判决后仍不履行将面临强制执行。
房产处置：银行有权申请拍卖抵押房产，所得款项优先偿还贷款本息、罚息及相关费用。若拍卖款不足，借款人仍需承担剩余债务;若有剩余，则退还借款人。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第六百七十六条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第三条：被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为(七)子女就读高收费私立学校。
房贷还不上怎么和银行协商?
1.主动沟通：逾期前或逾期初期，尽早联系银行说明还款困难原因，表明非恶意拖欠。
2.提供证明材料：提交失业证明、收入减少证明、重大疾病诊断书等，增强协商说服力。
3.提出合理方案：
延长贷款期限：申请将剩余还款期限拉长，降低每月还款压力。
调整还款方式：如将等额本息改为等额本金，或申请暂停还本金、仅还利息。
债务重组：在银行同意下，通过延长还款期、调整利率等方式重组债务。
4.签署书面协议：协商达成一致后，需与银行签订补充协议，明确还款计划及双方权利义务。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第六百七十八条：借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期;贷款人同意的，可以展期。
《商业银行信用卡业务监督管理办法》第七十条：在特殊情况下，确认信用卡欠款金额超出持卡人还款能力、且持卡人仍有还款意愿的，发卡银行可以与持卡人平等协商，达成个性化分期还款协议。
还不上房贷可以退房吗?
房贷还不上通常不能直接退房，因购房合同与贷款合同为独立法律关系。退房需满足以下条件之一：
房屋质量问题：若房屋存在严重质量问题影响居住，可依据《民法典》解除购房合同，再处理贷款关系。
开发商违约：如开发商未按期交房、未办理产权证等，可依据合同条款解除购房合同。
协商一致：与开发商、银行三方协商，由新购房者承接贷款并继续履行合同，但需银行同意。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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